01.

今天，我们又面临着新冠疫情所导致的困难。即便深圳这座被公认为经济优等生的城市，当下也面临着质疑和担忧。

深圳一季度GDP增速为2%，4月份财政收入下降44%，2021年常住人口仅增长12万人，这一组数据的披露让一部分人开始担心深圳的未来。

其实，完全没有必要担心深圳的未来。

一季度GDP增速2%是深圳在阻击本土疫情、支援香港抗疫、保障城市平稳有序运行三重任务压力之下获得的一份成绩单。

“4月份财政收入下降44%”完全被误读。今年，国家推出了增值税留抵退税的政策。

进入4月份，企业都开始办理退税手续，导致各地4月份财政收入大幅下降。同期，南京、苏州、杭州的财政收入分别下降54.9%、49.6%和37%。

因此，4月份深圳财政收入锐减是有特殊原因，并不代表趋势。

最后说回常住人口数据。熟悉人口统计的专业人士都知道，年度常住人口数据准确性很低，只有人口普查数据才真实可靠。

所以，以上数据并不能真实地反映出深圳这座城市的实际状况，更不必因此而看衰深圳的未来。

以史为鉴，在过去20年里，看衰深圳者因为误判而错失太多投资机会，错过了分享深圳城市发展的超级红利。

2008年10月，美国金融海啸席卷全球，引发世界经济危机。2009年一季度，深圳进出口总额518.44亿美元，下降19.4%。

有一部分人再次担心深圳由此一蹶不振，因此有撤离深圳的想法。根据当年深圳贸工局调研，324家工业企业计划外迁，涉及工业产值209.43亿元。

但是，深圳并未停顿。2009年，深圳发布1号文件提出要加快总部经济发展，加快经济转型。

2011年，深圳GDP首次突破1万亿元大关。2016年，首次突破2万亿元大关，并第一次超越广州，成为中国第三城。2018年，深圳经济总量超过香港，位列亚洲第五名。2020年，新冠疫情发生。继而，引发全球新的经济危机。

深圳，再次展现经济的韧性。当年上半年，深圳率先在一线城市中实现经济增速转正。

而在刚刚过去的2021年，深圳再创佳绩。在经济总量首次突破3万亿元的同时，深圳首次超越首尔，排名亚洲第四名。

2021年亚洲城市GDP排名前五强：

1.东京都     GDP总量：66426亿元

2.上海        GDP总量：43214亿元

3.北京        GDP总量：40269亿元

4.深圳        GDP总量：30664亿元

5.首尔        GDP总量：28846亿元

纵观过去20年，深圳每次都化危为机，在危机中找到机会发展自己。

这充分证明了深圳经济独有的韧性和爆发力。这背后，是深圳政府的审时度势，是深圳人敢为天下先的创业创新激情。

02.

展望深圳下一阶段的发展，我们更是信心百倍。

首先，我们要认识到深圳正处在一个“双区”驱动的新阶段。

国家已经全面启动粤港澳大湾区建设和社会主义先行示范区建设，深圳被赋予更大的历史使命和责任担当。

深圳也正处在“双圈”驱动阶段。

去年，香港宣布大力推动北部都会区发展，与深圳共同建设深港超级都市圈。

这意味着，深港合作将首次进入到全面深入阶段。深港超级都市圈面积3107平方公里，人口超过3000万人，经济总量超过5万亿。

同时，深圳都市圈建设已经全面推进。

深圳都市圈确立以深圳为核心，包括东莞、惠州、汕尾和河源这样“3+2”城市。

深圳作为龙头，整合五个城市资源，建成互通互联的一流都市圈。深圳正处在从3万亿迈向4万亿的重要时期。

根据“十四五”规划，深圳2025年经济总量超过4万亿。毫无疑问，这一规划非常低调，2021年深圳经济总量已经超过3万亿。按照这一速度，2025年深圳经济总量可能达4.3-4.5万亿。

在这一过程，又将诞生多少伟大的企业，创造多少的财富？

我们难以想象。我们只知道，去年底深圳市上市公司家数已经超500家，总市值15万亿+，超上海+广州两地上市企业之和，抵1个德国和2.7个巴西。

而更多的深圳人在创办企业，默默发力。截至2021年底，深圳注册的企业数量已达到241万户，位居全国第一。

所以，深圳可谓是“青春正当年”。

03.

企业的发展，产业的发展，必然需要商办空间来赋能。作为深圳经济持续向好一个佐证，就是商办市场的红火。

随着各项规划利好的落实，商办产品受到很多外地个人及企业的追捧，商办市场在租售市场都取得不错的成交。

在住宅受抑制的情况下，2021年“商”进“宅”退，现象明显。

从销售来看， 去年商办产品销售面积超过80万平方米（含新型产业用房）。

从租赁来看，深圳去年非常火爆。商办市场吸纳量突破百万达109.6万方，创历史新高；空置率较去年下降约3.4个百分点。

大宗租赁非常活跃。

据不完全统计，全年深圳录得大宗租赁成交面积超63万㎡，全年写字楼租赁60%是大宗客户完成的。

伴随着深圳的发展及各区优惠政策的执行，接下来深圳将更多吸引头部企业的进驻，未来大宗租赁单将更为频发。

大宗购买同样非常活跃。

去年深圳商办整购的大宗交易达到14宗，总金额约205亿。万科、远洋、汉京、中集、粤海城皆有整购信息传出。

商办租售市场的活跃，反映了企业的需求旺盛。一方面，商事主体的持续增加，产生的办公新需求也促进了商办的消化。另一方面，很多企业从资产配置和上市等角度出发，也有购买商办物业的强烈需求。

04.

在深圳城市的核心地带，如福田中心区、深圳湾、前海、光明科学城和大空港等，新的商办物业供不应求。品牌开发商们，也以能在城市核心地段开发商办产品而为荣。

有一家企业深耕华南三十余年，在深圳最核心的地带即将推出四大标杆作品。这家企业就是大家耳熟能详的大悦城控股。

说起大悦城控股，首先要介绍它背后的母公司——中粮集团。

中粮集团是国资委核定的首批16家以房地产为主业的中央企业之一。从1994年至今，中粮集团已连续27年入围《财富》世界500强，2021年排名高居112位。

大悦城控股，是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台。

大悦城控股，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略，将商、产、文、旅、科、居六大业务板块及优势资源进行有机组合，为城市片区重构与能级提升提供定制化的解决方案。

截至2021年，大悦城控股布局全国近40个一、二线核心城市，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝及长江中游城市群及其他有潜力的区域。

在商办产品领域，大悦城控股有独到的开发运营理念。

在商办板块（含产业与办公），大悦城控股已形成中心（大厦）系、广场系、智慧系及产业园系四大产品系。

依托海量客户资源，大悦城控股实现企业与商办空间的精准匹配。

依托中粮集团资源，拥有超过3000个客户储备，可以实现客户快速匹配与资源精准导入，致力于打造完善的产业生态体系，凝聚产业资源，为产业载体空间赋能升级。

毫无疑问，大悦城控股并不是一家简单的商办空间的开发商，而是基于自有优质客户资源定制化开发、精准化导入和持续化运营的产业生态打造商。在大悦城控股的商办板块中，华南大区公司是其发轫之地，更是其深耕之地。

大悦城控股华南大区公司深耕华南三十余载，业务范围以深圳为中心，并辐射到粤港澳大湾区、海西区域等华南核心区域。

经过数十年的发展，华南大区公司已经成为涵盖住宅、商业、产业等多业态、多项目、跨区域的地产公司。

大悦城控股华南大区公司深耕湾区商办产业地产多年，在此领域已拥有比较深厚的历史经验。一路紧跟城市商办产业发展及政策导向，从 “三来一补”传统工业园到城市更新商办产业综合体，经历了从传统的工业地产向新一代商办产业地产的转变。先后打造传统物流仓储园、科技工业园及现代产业综合体等适应商办产业发展要求的标杆园区，陪伴了众多国际一流企业发展壮大，见证了华南大区公司商办产业转型升级历程。通过数十年商办产业运营经验的积累，使得大悦城控股华南大区公司更加懂得企业客户的需求，也获得了众多企业的认可及信赖。

华南大区公司已累计开发物业建筑面积近500万平米，持有经营物业建筑面积近200万平米。2021年，公司喜获深圳房地产开发行业综合实力二十强。华南大区公司的实力，不容小觑。

在最核心的商办板块，大悦城控股华南大区公司以国际标准高端写字楼为核心，打造以产业园、科技园、写字楼为核心引擎的产业载体，重新定义商办商业价值。

首先，华南大区公司在项目选址方面非常严谨。项目选址严格遵循“五心”标准（产业核心、战略重心、资源中心、潜力新心、交通城心）：

产业核心：城市产业发展大势所向，与产业共同频共振

战略重心：区域和城市发展的战略重心地带，享受城市规划红利

资源中心：分享城市中心独特的各项资源，赋能产业

潜力新心：前瞻布局未来的新中心，分享片区巨大的发展潜力

交通城心：拥有或已规划四通八达的交通网络，出行极度便捷

其次，华南大区公司与世界一流合作伙伴强强联手，以打造时代标杆为开发理念。

华南大区公司选择与AECOM、CCDI、HASSELL等全球顶尖团队合作，目的是打造不负时代的高品质商办作品。

正是因凭借这一开发理念，华南大区公司的作品多次获得如LEED等一级荣誉证书。

第三，华南大区公司善于打通“产”、“学”、“研”、“创”、“投”五大环节，塑造具有活力的产业生态体系，为企业发展赋能。特别值得骄傲的是，依托海量客户资源，华南大区公司能推动企业与商办空间的精准匹配。

依托母公司中粮集团背后超过3000个客户储备，可以实现客户快速匹配与资源精准导入，为产业载体空间赋能。

基于以上理念、战略和资源，华南大区公司即将在大湾区核心城市深圳推出四大商办项目。

四大商办项目均分布在福田中心区、前海、光明科学城等深圳战略核心地段，发展前景可期。

我们对四个项目做一个简单的介绍和分析。

项目一：中粮·福田大悦广场

基本情况  项目雄踞福田CBD中轴北门户—深圳智谷核心腹地，占地约2.4万㎡，总建筑面积约20万㎡。项目为典型城市综合体，集高端研发办公、总部大楼、菁英新贵住所、社区配套商业为一体，多元业态互通互融，是湾区中轴综合范本。

产品特点   大师级作品，联袂世界级大师AECOM、CCDI、HASSELL共同设计。约187米5A甲级地标，建筑，外立面为现代风格镌刻外立面，精制中空 LOW-E宽幅玻璃幕墙。15m挑高商务大堂，尽显总部企业风范。18台高中低区电梯，配置一流。

项目分析

1、位置优越：位于福田行政中心矩阵首排 北环大道封面

2、景观一流：南望莲花山、北眺塘朗山，多个公园环绕

3、出行便捷：双轨道——9号线下梅林站/22号线梅丰站（规划中），四站抵达福田高铁站，双口岸 ，四大主干道

中粮·福田大悦广场是片区名片和地标，入驻中粮·福田大悦广场是企业的梦想。

项目二：宝安大悦城

基本情况  项目位于深圳都市核心区新安片区，前海自贸区一线辐射区。项目占地约6.7万㎡，总建筑面积约73万㎡，集约15万㎡大悦城商业旗舰、地标总部办公、高端商务公寓、中粮壹号系豪宅及公建配套于一体的城市顶级综合体。

产品特点  产品定位高，以打造深圳西部商务标杆作为目标。约120-200m总部商务集群，刷新片区商务形象新高度。产品零距离享大悦城旗舰商业配套，而且地铁5号线和12号线双地铁无缝接驳。产品面积段在约55-2000㎡之间，可赋能企业全生命周期。

项目分析

1、战略地位高：前海发展轴的核心节点，具有非常强的对外辐射能力

2、产业基础雄厚：前海自贸区、107国道创新走廊、南山科技园等六大产业集群环绕

3、海陆空轨铁立体交通：双地铁（5号线/12号线灵芝地铁站），国际机场，四大港口，西丽/机场东两大高铁站

宝安大悦城作为前海73万㎡首席都会综合体，具有巨大的虹吸效应，是分享前海红利的不二选择。

项目三：中粮云景广场

基本情况  项目位于正在规划建设世界一流科学城的光明。区域配套不断完善，规划利好不断兑现，高校、国家级科研机构、 高新企业大规模进驻，政府规划未来近30万高端产业人群将汇聚于此。项目为集居住、办公和商业等多元业态于一体超60万m²的综合大城。自带5万m²全时商业，引入主流强势品牌，如华为旗舰店、平安银行、万家LIFE、7-eleven等商家已入驻营业。

产品特点  约200米的天际写字楼，光明新地标。建面约103—250m²办公现楼，层高约4.2米，采光充足，视野开阔，办公环境舒适气派。配置新型框架式幕墙、低碳LOW-E玻璃、19台高低区分布电梯、约克智能新风系统等品质办公配置，车位数2154个。

项目分析

1、区域发展潜力大：项目位于粤港澳大湾区唯一的世界一流科学城，未来发展潜力无限

2、配套成熟度高：周边15万平方米商业配套，双地铁（地铁6/13号线公明广场站）

3、产品稀缺性强：光明区唯一在售200米地标甲级写字楼，极度稀缺

中粮云景广场是光明最具地标气质的商办产品，是抢滩光明科学城红利的最佳选择。

项目四：中粮 · 前海智慧城（固戍）

基本情况  中粮·前海智慧城（规划中）项目北区占地约12万㎡，总规划建筑面积约59万㎡。项目以新一代信息技术，智能制造作为主导产业，将基于AI+智能驱动，构建以人工智能、芯片设计、通信设备及新型平板显示等新一代信息技术为主导的产业体系。项目将打造科技、创新、金融、人才等高端产业要素聚集的世界级湾区“智慧”高地，全部建成预计可实现年产值百亿元以上。

产品特点  打造稀缺小高层独立总部，为上市公司、拟上市公司、战略新兴成长型企业量身定制实用的产业载体。可满足产品研发、中试检测、柔性生产、产品展示等多重功能需求。

项目分析  项目是湾区空港重地的旗舰项目，作为定位国际企业总部集聚区和智创总部基地，将汇聚大量优质企业。

因此，项目的未来特别值得憧憬。

为更好向世界展示大悦城控股深圳系列作品，大悦城控股华南大区公司将在本周五（5月27日）举办商办产品专场发布会。

未来已来，我们一起欢迎未来，拥抱未来，共同分享深圳发展的下一波红利！

（转自邓志旺）

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