从上海外滩过南浦大桥，沿新通车的龙东大道高架一路旖旎向东，十几分钟车程后，便来到了中国生物医药的心脏地带，张江。

1996年确立张江为“国家上海生物医药产业基地”以来，“顶尖科学家+专业资本”的模式，让张江不仅吸引了罗氏、阿斯利康、诺华、礼来等国际巨头，也吸引了恒瑞、扬子江、翰森等本土名企，更成为了生物医药类留学生海归创业的首选地。

近三十年须臾而过，如今的张江生物医药园区，是否在时代巨浪前涛声依旧？又有谁能与资本共舞潮头？

壹｜缘起

用今天的眼光，衡量三十年前1.0版的生物医药园区，显然过于简陋。

那时候的张江，大家对生物医药园区的理解，和其他的工业园区并无二致，处于为药企提供基本的毛坯生产办公空间阶段。

在当时园区的运营者眼里，交付给药企的空间，只要能达到基本的层高、承重要求，就万事大吉了。

殊不知，药企研发有着特定的空间要求，如洁净实验室或厂房、危险品仓库、废水和废弃物处理设施等等。

因为园区没法提供，所以这些以研发见长的企业，只能亲自下场改造，耗费大量的精力在空间、设备，尤其是国内尚不完善的法规要求更是令入驻企业筋疲力尽、倍感困扰。

难怪当时入驻的某国际知名药企高管哀叹：我们爱中国、我们爱上海，但张江不爱我们。

哀叹声的背后，连企业都勉为其难的园区，自然也不会获得资本太多的青睐。

睿诺-徕博诗生命科学园体内实验中心内景

贰｜升维

好在，时代滚滚向前。

进入新世纪第二个十年后，张江陆续出现了如飞镖加速器（ATL）、嘉铭巢生等新一代的生物医药园区。

相比1.0版，这些园区有了升维式的进步：有效解决了生物医药园区对实验室空间需求的痛点，并提升了相应的软性服务。

以飞镖加速器（ATL）园区为例，其运营方、朱鹏程博士领衔的管理团队操刀重点对原道康宁精细化工实验室进行了升级改造。

改造后的园区，不仅内部空间功能满足了新药研发的办公和小试需求，外部立面也更契合了研发型药企的形象需求。

春江水暖鸭先知，园区的进化被资本敏锐地捕捉到。基于对园区物理空间和软性服务升级的信心，高和资本出手收购了ATL部分股权。

事实告诉我们，这是一笔相当划算的投资。

改造的成功使园区物业价值显著提升，ATL的租金立即水涨船高：目前实验室租金已达12-16元/平米，办公室租金也达到了6-8元/平米。

租金的上扬直接带动了股权价值的暴涨，之后当高瓴资本出手收购飞镖加速器部分股权时，交易价格已经让抢先一步的高和资本赚得盆满钵满。

资本的频频出手，让张江的生物医药园区再次走上了风口。

但是，细究之下会发现，无论是红杉、高瓴、凯雷，还是基汇、华平，资本的投资逻辑依旧没有脱离传统的地产窠臼，即园区本身条件的优劣决定价值的高低；估值维度还是“硬件提升+物业服务”式的地产思维。

一时间，资本眼里的张江生物医药园区发展仿佛遇到了天花板，下一个可以被青睐的优质园区又在哪里？

叄｜进化

时间来到了2018年。

因为众所周知的原因，国际医药巨头，如诺华、葛兰素史克、阿斯利康，礼来，安进等几乎一夜之间将研发中心撤出了中国。

相应的，一大批归国华人科学家和研发人员也出走外企。这批具备世界最前沿科研信息和科研水平的人才，重新集聚在张江，开始了中国创新型原研药的元年。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。

中小型生物医药研发企业如雨后春笋般涌现，给中国生物医药带来前所未有的希望，也给张江的生物医药园区提出了前所未有的要求。

过往，这些年轻的科学家们，长期在国际药企巨头工作，他们素来只是实验室的使用者，而不是建设者。

如今，当他们自主创业的时候，才深刻体会到园区选择的重要性：不仅要有足够的空间打造能力，还需要提供专业的服务，例如体内实验、数据分析帮助他们能高质量地快速推进研发进程；需要园区提供高水准的业内科学家平台，交流最先进科研成果；甚至能够联通医院医生资源，绑定一线临床和研发……他们更希望，能通过园区资源对接资本市场，实现企业的快速发展。

显然，张江现有绝大多数传统的生物医药园区，依旧缺失专业的人才、缺失实验室改造、装修、设备安置、运营管理等中间环节服务。

一边是渴望，一边是滞后，怎么办？

睿诺-徕博诗生命科学园体内实验中心内景

肆｜应运

时势造英雄，正是在这样的背景下，徕博诗生物医药运营平台在张江应运而生。

和其他园区运营方不同，徕博诗团队本身主要由诺华系的科学家或研发人员组成。

其创始人之一的陈克勤博士，曾是保诺科技(BioDuro)和信达生物(Innovent)的创始人之一，并成功实现两家公司的上市。陈博士曾发表有“酶的定向进化”论文，帮助其导师在2018年获得了诺贝尔化学奖，由此也被称为“诺贝尔化学奖背后的男人”。

另一位创始人麦靖邦博士曾是诺华全球化学研发总监、上海园区首任总经理。麦博士长期专注于新药品生产及化学工艺研发，曾主持过人类历史上第一个肿瘤靶向药物格列卫的工艺研发，阿尔茨海默病药的艾斯能的生产工艺研发，亦是新一代抗免疫抑制药米芙发明人之一。

谈及为何投身专业生物园区运营，陈克勤博士称：“看好生物医药行业长期发展。从外企出来后，希望通过自己掌握的专业知识和技术，在生物医药的研发及CRO服务领域发挥自己的所长。”

除了两位重量级科学家，团队中还有“参与GSK "Flexible Lab" 和Novartis "Lab of the future"两项国际最前沿实验室设计建设的专家，专注于精细化工和制药领域的工艺设计、开发、生产、安全和质量的管理专家，更有擅长政府事务、动物实验室、园区开发、改造、市场运营等方面的资深人士。

专业的人提供专业运营服务，徕博诗生物医药运营平台使张江的生物医药园区，再次实现升级。

睿诺-徕博诗生命科学园

伍｜潮起

如果说2.0版本的生物医药园区是通过专业服务为物业载体赋能，从而提升物业价值；那么徕博诗打造的升级版园区，则将通过运营彻底改变生物医药园区的盈利模式。

以其在张江运营管理的睿诺-徕博诗生命科学园为例：该园区总建面约8000平米，引进了诸多专业的医药研发企业，其中不乏著名科学家的企业：

胡劭京博士创办的的斯康瑞奇，致力于一类创新药的研发；

尹旭东博士创办的的神曦复生，致力于引领细胞与基因疗法的开发；

麦靖邦博士创立的睿诺医疗，致力于自主创新药的研发；

陈克勤博士创办的的英崴沃，致力于为提供体内实验平台服务，及全新靶点验证CRO服务；

……

为了吸引优秀药企入驻，徕博诗一方面着力在园区硬件建设上实现升维。

如何建造或将老旧的厂房改造成合乎生物医药研发标准的实验室和操作空间，一直是困扰园区开发运营类企业的问题。一般专业人士对研发空间的基本印象标准是：层高满足4.5米，承重满足500kg/㎡。

睿诺-徕博诗园区则独辟蹊径，新增加的实验室突破常规指标，在层高仅3.6米、荷载400kg/㎡的楼层，做出了标准且舒适的生物二级实验室套间，并实现了100%租赁。

纵观整个睿诺-徕博诗园区，从设备安装到管线排布、再到空间改造、动线设计，细微之处、比比皆是，无一不彰显着徕博诗从使用者角度出发，对实验需求、设备使用的专业深层次理解。虽然先天硬件不是最好，仍然以其专业素养吸引行业顶流人物创办的企业入驻。

睿诺-徕博诗生命科学园实验室内景

同步升维的，还有园区软件。

基于对研发药企孵化需求的理解，徕博诗运营平台成立了科学家、企业家沙龙“因诺会”，汇聚了大量原诺华系的精英科学家。

仅去年11月在园区内举办的因诺会第二届沙龙，就吸引了近百位诺华系的企业家、科学家和医药专家参与，更是邀请到了诺华全球前董事会主席、上海市市长咨询会议顾问团首席顾问，魏思乐博士（Daniel Vasella）、诺华前全球化学研发总监麦靖邦博士（Ching Pong Ma、前诺华大中国区主席，李振福先生出席现场互动。

现场沟通热烈，“因诺会”也成为了园内、张江、甚至是全国药企交流的高端平台。

因诺会第二期沙龙与会科学家合影

服务，不止于此。

园区的进化，直接带动了租金水涨船高。

但是，徕博诗运营团队并没有急于上涨租金，反而有意控制租金的涨幅。

在他们眼里，上涨租金固然可以实现可见的收益；但从长远、多维角度来看，让利于园区发展中的中小型药企，通过减少其运营成本，可以变相支持其发展。

假以时日，对于孵化出的优质园区企业，徕博诗运营平台还会通过组建产业基金进行投资，由此实现了从提供载体到专业管理再到资金支持的全方位服务。

而运营平台的盈利点，也从之前单一的租金收入，成功实现多样化的转变。

药企、园区和资本，也将通过运营平台实现了真正的价值共赢。

因诺会第二期沙龙嘉宾

资本，总是最敏锐的。

正当张江的生物医药园区升维之势在徕博诗的带动下方兴未艾之际，资本已经纷纷吹起了投资的风口。

继高和资本后，高瓴资本成立了高岳基金，专注于生物医药园区的开发和运营，收购了ATL40%股权。

红杉资本的新基建基金，专注于生物医药园区的获取和运营，已经在北京、上海、深圳，尤其是上海的大张江区域大肆拓展，且红杉开放了与政府城投公司合作的权限。

凯雷资本的投资团队则收购了张江的“创智天地”，由浙大网新负责运营。

基汇资本，收购了张江核心区2个园区及新场1个园区，准备在生物医药园区领域大展拳脚……

可以想象，资本的涌入是生物医药园区的催化剂，也是一块试金石。只有那些专业、开放，懂得并满足药企的多样需求、持续提升服务实现多角度盈利的园区，才能在风口上真正获得资本的青睐，并最终获得腾飞的机会。

春潮涌动，谁来共舞？

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